凛冬将至：中国房地产市场的2023年展望

2022年，中国房地产市场遭遇了前所未有的寒冬。“卖不掉，又买不起”的困境席卷全国，新房与二手房成交量均跌入低谷。数据显示，2022年前11个月，百强房企销售总额同比下降42.1%，达67268.1亿元；单月销售额同比更是骤降34.4%。与此同时，北京、重庆、武汉、杭州、成都、苏州、天津等15个重点城市二手房挂牌量均超过10万套，市场库存积压严重。

更令人担忧的是，房价持续高位运行，却难掩下跌的颓势。11月份，全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米16190元，环比下跌0.06%，跌幅扩大；二手住宅平均价格为每平方米15911元，环比下跌0.21%，跌幅同样扩大。即便在二三线城市，一套普通商品房总价也高达150万至250万元，令许多购房者望而却步。

这与以往房地产市场过热的景象形成了鲜明对比。曾经，卖房者惜售，甚至人为哄抬房价，营造虚假繁荣；而买房者则急于出手，生怕错过最佳时机。如今，角色悄然易位。买房者持币观望，而卖房者却焦急万分，眼看着手中的房产难以变现。

然而，一线希望悄然浮现。为拯救陷入泥沼的房地产市场，各地政府纷纷出台松绑政策，包括放宽限购限售政策，并向购房者提供现金补贴。央行也积极配合，为房企开辟融资渠道，使其可以通过股权、债券和贷款三种方式筹集资金。各家银行同步下调房贷利率和首付比例，首套房贷利率已降至4.2%，首付比例降至20%。

面对房地产市场持续低迷与利好政策频出的双重局面，2023年楼市走向何方？我们认为，三大趋势将决定其未来走向：

其一，住房供给已趋于饱和。历经20余年的蓬勃发展，中国房地产市场已接近供需平衡点。数据显示，96%的家庭拥有至少一套住房，其中41.5%的家庭拥有两套或以上住房。这意味着，购房需求已大幅下降，真正有购房能力且有需求的人群已日渐稀少。

其二，人口结构老龄化加剧，购房需求进一步萎缩。中国已步入老龄化社会，老年人口占比持续攀升，而年轻人口却不断减少。老年人大多已拥有房产，无需再次购房；而年轻人则可以通过继承父母房产解决住房问题。同时，结婚率和出生率的持续走低，进一步压缩了未来的住房需求。

其三，保障性住房的批量入市将分流商品房市场需求。各地政府正在大力推进保障性住房建设。以山东为例，2023年计划开工建设83881套保障性租赁房；北京市则计划在“十四五”期间建设筹集40万套保障性租赁住房，以及各6万套公租房和共有产权住房。这将不可避免地分流商品房市场需求，加速房价下跌。

岁末年初，买房者依旧观望，而卖房者——开发商和二手房业主——则忧心忡忡，期盼着政策的进一步扶持。尽管救市政策频出，但2023年中国房地产市场能否走出寒冬，仍是未知数，未来走向充满不确定性。

"